99%
物業影像製作成本降幅
20,112
使用 Codex 分析的物業資產數
50%
2–3 個月內的員工使用率
一百年前，管理住宅建築意味著尋找租戶、收取租金，並維持物業的良好狀態。如今，這些基本工作依然大同小異。正在改變的，是完成這些工作的方式。
對歐洲住宅物業營運商 Heimstaden(在新視窗中開啟) 而言，這帶來了一個契機：AI 是否能從根本上改變數千戶住宅的管理方式？
2025 年 6 月，Heimstaden 領導團隊決定加速投入 AI。在評估多個平台後，公司選擇了 OpenAI。目標有二：提升員工能力，並重新思考核心業務流程。
公司希望讓建築逐步走向自主營運，透過 AI 在物業整個生命週期中，協助預判需求、協調工作並支援決策。Heimstaden 聯合執行長 Helge Krogsbøl 表示：「我們建築的用途並沒有改變。」「我們為人們提供居所。但隨著我們挑戰慣例、採用新技術，營運方式也持續改變。」
「我們認為，AI 是加速這場轉型的最大契機之一。」
想想看，一處住宅空置後，需要做些什麼。
傳統上，要重新招租，就得評估租金、安排攝影、製作廣告，並回應市場需求。每個階段都需要時間、協調與專業人員參與。這也是一項資訊挑戰：必須掌握自己的房源、競爭對手的供給，以及客戶的需求。
如今，AI 正支援這個流程中的所有關鍵步驟：
定價：透過在 ChatGPT 工作站中打造的工具，提供資訊分析與建議
廣告：由 AI 完成影像風格設計與公寓介紹
審查房源刊登內容：由代理依據 Heimstaden 的品質標準，審查所有已上線廣告
回饋：AI 生成的市場回饋協助租賃團隊採取修正措施，讓價格調整更加靈活
員工仍負責審查與核准決策。但圍繞這些決策的工作正在改變。
在荷蘭，製作一張虛擬佈置的物業影像，成本已從約 50 歐元降至不到 0.10 歐元，降幅超過 99%。Heimstaden 估計，光是這個市場，每年就有望節省 13 萬歐元。
這項改變的意義，不僅在於降低廣告成本。透過將 AI 應用於整個租賃流程，Heimstaden 正打造更能即時回應市場的住宅招租方式。
Heimstaden 數位長 Nikolaj Brammer 表示：「我們的 AI 策略建立在三大支柱上。首先，透過培訓與提供合適的工具，提升員工能力。其次，我們設有中央轉型辦公室，並建立 AI 推動者網絡，推進規模更大的 AI 計畫。第三，讓物業管理系統與資料模型做好導入 AI 的準備，藉此鞏固基礎。」
租賃業務將這三大支柱付諸實踐：工具與培訓讓同事能製作虛擬佈置影像和房源刊登內容；中央團隊統籌定價、廣告、廣告審查及市場回饋的改善工作；同時，我們也正讓支援定價與房源內容製作的 AI 工具能夠存取物業資料。
「我們先拆解最重要的業務流程，思考 AI 能在哪些環節創造價值。租賃就是很好的例子：重點不是將單一工作自動化，而是改善整個流程的運作方式。」
一些最重大的改變，正發生在傳統軟體工程團隊以外的領域。
Heimstaden 需要評估旗下所有物業資產的環境風險。所需資訊雖然存在，卻分散在各種公開來源、格式與資料集中。要將這些資訊轉化為可用的評估結果，原本需要投入大量人力與技術資源。
Heimstaden 的環境永續分析師 Julia Erlandsen 並無軟體開發背景，但她運用 Codex 的協助，開創了不同的做法。
Codex 協助尋找、清理及標準化資料、進行品質檢查，並開發可重複執行的資料處理流程。研究方法與驗證工作仍由 Julia 掌控。
成果是：完成 20,112 項資產評估，產出超過 600 萬列有用資料，預估所需投入也從五人工作一年，縮減為兩人工作兩個月。
Heimstaden 也因此無須聘請原本為解決這項問題所需的外部顧問。
這項起初複雜的分析專案，正逐步轉化為可反覆運用的能力，支援氣候風險評估、報告需求與投資人決策。
「Codex 協助我們打造出以往需要大量技術支援才能完成的解決方案。如今，我們已掌握這套方法，能自行持續開發。」
Heimstaden 導入 AI 時，著重於員工需要協助的工作。2025 年 9 月導入 ChatGPT Enterprise 後，短短兩到三個月內，就有半數員工開始使用。中央 AI 轉型辦公室維護一個應用案例庫，讓同事能參考公司各部門的實例，互相學習。
員工須遵守資料安全規範，使用經核准的工具。他們仍須在傳送 AI 生成的內容前加以審查，並負責核准各項決策。
物業管理人員也開始使用 AI，其中包括一些起初持懷疑態度的人。在挪威，一位物業管理人員使用 ChatGPT 評估一間疏於維護的公寓，並擬定有優先順序的翻修計畫，將現場觀察轉化為可供審查與完善的系統化方案。
「公司各部門的同事都在找出將 AI 用於日常工作的實用方法。我們的工作是擴大有效做法的應用，同時確保資料安全、權責清楚，並由人掌握主導權。」
Heimstaden 已在為下一階段做準備：讓 AI 能跨系統作業，並協調多步驟流程。
目前正逐步推出的採購智慧平台，結合了工作流程自動化與透過 API 存取的 OpenAI 模型。此平台設計為可跨 Outlook、SharePoint 與 Teams 運作，支援合約分析、談判準備與合約生命週期管理，商業決策與核准責任則仍由員工掌握。
更長遠的目標，則是從根本上推動變革。
Heimstaden 正共同開發 Amplio Estate，這套現代化物業管理系統旨在透過 MCP 支援 AI 驅動的工作流程。目標是讓員工能在適當的人為監督下，使用 ChatGPT 等 AI 工具查詢物業資訊，並在核心業務系統中執行操作。
Heimstaden 正是透過這些做法，開始將建築自主營運的構想轉化為可落實的技術藍圖。
在荷蘭，影像製作成本降低超過 99%。
運用 Codex 完成 20,112 項物業資產評估，將預估所需投入從五人工作一年縮減為兩人工作兩個月。
導入後 2–3 個月內，員工使用率達 50%。
以人為本：瓶頸在於使用意願與想像力，而非技術
找出推動變革的夥伴：最大的效益來自在各地積極推動改變的同事
先把流程做好：AI 無法修補有問題的流程，卻能大幅擴大良好流程的效益。
Heimstaden 的願景並非打造無人管理的建築，而是讓日益智慧化的系統支援物業營運，協助員工做出更好的決策，提升為客戶解決問題的能力。
這些建築仍將一如既往，是人們的家，也是遮風避雨的所在。但它們的營運方式，已從此改變。
