Heimstaden transforma a gestão de imóveis residenciais com IA
Desde repensar o arrendamento de casas até criar operações imobiliárias apoiadas por IA, a Heimstaden usa a OpenAI para melhorar a gestão das suas casas.
99%
Redução nos custos de produção de imagens de imóveis
20 112
Ativos imobiliários analisados com o Codex
50%
Adoção pelos colaboradores em 2–3 meses
Há cem anos, gerir um edifício residencial significava encontrar inquilinos, cobrar rendas e manter os imóveis em bom estado. Hoje, estes princípios continuam a ser praticamente os mesmos. O que está a mudar é a forma como esse trabalho é feito.
Para a Heimstaden(abre numa nova janela), empresa europeia de gestão de imóveis residenciais, isto representa uma oportunidade: e se a IA pudesse mudar radicalmente a forma como milhares de casas são geridas?
Em junho de 2025, a liderança da Heimstaden decidiu acelerar a sua aposta na IA. Depois de avaliar várias plataformas, a empresa escolheu a OpenAI. O objetivo era duplo: capacitar os colaboradores e repensar os processos centrais do negócio.
A ambição é avançar para edifícios com um funcionamento cada vez mais autónomo, nos quais a IA possa ajudar a antecipar necessidades, coordenar o trabalho e apoiar decisões ao longo de todo o ciclo de vida dos imóveis. «A finalidade dos nossos edifícios não mudou», afirma Helge Krogsbøl, co-CEO da Heimstaden. «Disponibilizamos casas para as pessoas. Mas a forma como as gerimos continua a mudar à medida que questionamos as convenções e adotamos novas tecnologias.»
«Vemos a IA como uma das maiores oportunidades para acelerar essa transformação.»
Pense no que acontece quando um imóvel fica desocupado.
Tradicionalmente, voltar a colocá-lo no mercado implica avaliar o valor da renda, organizar sessões fotográficas, criar anúncios e responder à procura do mercado. Cada etapa exige tempo, coordenação e o contributo de especialistas. É também um desafio de informação: conhecer os imóveis da empresa, a oferta da concorrência e o que o cliente procura.
A IA já apoia todas as etapas essenciais deste processo:
Definição de preços: Análises e recomendações baseadas em ferramentas criadas no ChatGPT Sites
Publicidade: Estilização de imagens e descrições de apartamentos feitas por IA
Revisão de anúncios: Um agente revê todos os anúncios publicados à luz dos padrões de qualidade da Heimstaden
Feedback: O feedback do mercado gerado por IA ajuda as equipas de arrendamento a tomar medidas corretivas, tornando os preços cada vez mais dinâmicos
Os colaboradores continuam a ser responsáveis por rever e aprovar as decisões. Mas o trabalho em torno dessas decisões está a mudar.
Nos Países Baixos, o custo de produção de uma imagem de um imóvel com decoração virtual passou de cerca de 50 € para menos de 0,10 €, uma redução superior a 99%. A Heimstaden estima um potencial de poupança anual de 130 000 € só nesse mercado.
O impacto vai além de anúncios mais baratos. Ao aplicar a IA em todo o processo de arrendamento, a Heimstaden está a criar uma forma mais ágil de colocar casas no mercado.
«A nossa estratégia de IA assenta em três pilares», afirma Nikolaj Brammer, diretor digital da Heimstaden. «Em primeiro lugar, capacitamos os colaboradores através de formação e do acesso às ferramentas certas. Em segundo lugar, temos um gabinete central de transformação e uma rede de promotores de IA para impulsionar iniciativas de IA de maior dimensão. Em terceiro lugar, reforçamos as bases, preparando os nossos sistemas de gestão imobiliária e modelos de dados para a IA.»
O arrendamento põe os três pilares em prática: as ferramentas e a formação permitem aos colegas criar imagens com decoração virtual e anúncios; a nossa equipa central coordena melhorias na definição de preços, na publicidade, na revisão de anúncios e no feedback do mercado; e estamos a tornar os dados dos imóveis acessíveis às ferramentas de IA que apoiam a definição de preços e a criação de anúncios.
«Começámos por analisar, etapa a etapa, os nossos processos de negócio mais importantes e perguntar onde a IA poderia criar valor. O arrendamento é um bom exemplo: não se trata de automatizar uma tarefa, mas de melhorar o funcionamento de todo o processo.»
Algumas das mudanças mais significativas estão a acontecer longe das equipas tradicionais de engenharia de software.
A Heimstaden precisava de avaliar os riscos ambientais de toda a sua carteira de imóveis. A informação existia, mas estava dispersa por várias fontes públicas, formatos e conjuntos de dados. Transformá-la numa avaliação útil teria exigido muito trabalho manual e recursos técnicos.
Julia Erlandsen, analista de sustentabilidade ambiental da Heimstaden sem experiência em desenvolvimento de software, recorreu ao Codex para ajudar a criar uma abordagem diferente.
O Codex apoiou a pesquisa, limpeza e normalização dos dados, a verificação da qualidade e o desenvolvimento de fluxos de processamento reutilizáveis. Julia manteve o controlo sobre a metodologia e a validação.
O resultado: 20 112 ativos avaliados, mais de seis milhões de linhas de dados úteis geradas e uma redução dos recursos estimados para concluir o trabalho, de cinco pessoas durante um ano para duas pessoas durante dois meses.
A Heimstaden também evitou contratar consultores externos, que de outro modo teriam sido necessários para resolver o problema.
O que começou como um projeto de análise complexo está a tornar-se uma capacidade reutilizável, que apoia as avaliações de risco climático, o cumprimento dos requisitos de reporte e a tomada de decisões dos investidores.
«O Codex ajudou-nos a criar uma solução que antes teria exigido um apoio técnico considerável. Agora temos o controlo da metodologia e podemos continuar a desenvolvê-la de forma autónoma.»
A adoção da IA na Heimstaden centra-se nas tarefas em que os colaboradores precisam de ajuda. Após a disponibilização do ChatGPT Enterprise em setembro de 2025, bastaram dois a três meses para que metade dos colaboradores o utilizasse. Um gabinete central de transformação com IA mantém uma biblioteca de casos de utilização para que os colegas possam aprender com exemplos de toda a empresa.
Os colaboradores utilizam ferramentas aprovadas, respeitando as regras de segurança dos dados. Continuam a ser responsáveis por rever os conteúdos gerados por IA antes de os enviar e por aprovar as decisões.
A adoção estende-se aos responsáveis pela manutenção dos imóveis, incluindo alguns que inicialmente estavam céticos. Na Noruega, um responsável pela manutenção utilizou o ChatGPT para avaliar um apartamento degradado e elaborar um plano de renovação com prioridades definidas, transformando as suas observações num plano estruturado que podia rever e aperfeiçoar.
«Em toda a empresa, as pessoas estão a encontrar formas práticas de utilizar a IA no seu trabalho diário. O nosso trabalho é alargar o que funciona, mantendo os dados seguros, as responsabilidades claras e o controlo nas mãos das pessoas.»
A Heimstaden já se está a preparar para a próxima etapa: IA capaz de trabalhar em vários sistemas e coordenar processos com múltiplas etapas.
A sua plataforma de inteligência para compras, atualmente em fase de implementação, combina a automatização de fluxos de trabalho com modelos da OpenAI acessíveis através de APIs. Concebida para funcionar no Outlook, no SharePoint e no Teams, apoia a análise de contratos, a preparação de negociações e a gestão do ciclo de vida dos contratos, mantendo os colaboradores a responsabilidade pelas decisões comerciais e aprovações.
A ambição a longo prazo vai mais fundo.
A Heimstaden está a desenvolver, em parceria, o Amplio Estate, um sistema moderno de gestão imobiliária concebido para suportar fluxos de trabalho com IA através de MCP. O objetivo é permitir que os colaboradores utilizem IA, como o ChatGPT, para obter informações sobre os imóveis e executar ações nos principais sistemas da empresa, com a devida supervisão humana.
É assim que a Heimstaden começa a transformar a ideia de edifícios com funcionamento autónomo num roteiro tecnológico concreto.
Redução superior a 99% nos custos de produção de imagens nos Países Baixos.
20 112 ativos imobiliários avaliados com o Codex, reduzindo os recursos estimados para concluir o trabalho de cinco pessoas durante um ano para duas pessoas durante dois meses.
Adoção por 50% dos colaboradores nos 2–3 meses após a implementação.
Foco nas pessoas: Os entraves estão na adoção e na imaginação, não na tecnologia
Identificar os impulsionadores da mudança: Os maiores ganhos vêm dos colegas que promovem a mudança a nível local
Acertar no processo: A IA não corrige um processo que não funciona, mas pode ampliar enormemente o alcance de um bom processo.
A visão da Heimstaden não é a de edifícios sem pessoas, mas de imóveis apoiados por sistemas cada vez mais inteligentes, que ajudem os colaboradores a tomar melhores decisões e aumentem a sua capacidade de resolver questões dos clientes.
Os edifícios continuarão a ser, em grande medida, o que sempre foram: lares e um teto para as pessoas. A forma como são geridos mudou para sempre.
