AI로 주거용 부동산 관리를 바꾸는 Heimstaden

100년 전, 주거용 건물을 관리한다는 것은 임차인을 찾고 임대료를 거두며 건물을 양호한 상태로 유지하는 일이었습니다. 오늘날에도 이러한 기본 업무는 놀라울 만큼 비슷합니다. 달라지고 있는 것은 그 일을 수행하는 방식입니다.

유럽의 주거용 부동산 운영사 Heimstaden⁠(새 창에서 열기)은 여기서 기회를 발견했습니다. AI로 수천 채의 주택을 관리하는 방식을 근본적으로 바꿀 수 있다면 어떨까요?

2025년 6월, Heimstaden 경영진은 AI 투자를 가속하기로 결정했습니다. 여러 플랫폼을 평가한 끝에 OpenAI를 선택했습니다. 목표는 두 가지였습니다. 직원의 역량을 강화하고, 사업의 핵심 프로세스를 새롭게 구상하는 것이었습니다.

궁극적으로는 건물이 점점 더 스스로 운영되도록 하는 것이 목표입니다. AI가 부동산의 전체 수명 주기에 걸쳐 필요한 사항을 예측하고, 업무를 조율하며, 의사결정을 지원하는 방식입니다. Heimstaden의 공동 CEO Helge Krogsbøl은 말합니다. “우리 건물의 목적은 변하지 않았습니다.” “우리는 사람들에게 보금자리를 제공합니다. 하지만 관행에 도전하고 새로운 기술을 도입하면서 건물을 운영하는 방식은 계속 달라지고 있습니다.”

주택에 공실이 생기면 어떤 일이 필요한지 생각해 보세요.

기존 방식으로는 다시 임대 시장에 내놓기 위해 적정 임대료를 평가하고, 사진 촬영을 준비하고, 광고를 제작하고, 시장 수요에 대응해야 합니다. 각 단계에는 시간과 조율, 전문가의 참여가 필요합니다. 또한 정보를 파악하는 일이기도 합니다. 우리가 보유한 자산, 경쟁사가 내놓은 매물, 고객이 원하는 것을 이해해야 합니다.

이제 AI는 이 과정의 모든 핵심 단계를 지원하고 있습니다.

• 가격 책정: ChatGPT Sites에서 만든 도구를 바탕으로 분석 정보와 추천 제공

• 광고: AI로 이미지 스타일링 및 아파트 소개문 작성

• 매물 광고 검토: 에이전트가 게시 중인 모든 광고를 Heimstaden의 품질 기준에 따라 검토

• 피드백: AI가 생성한 시장 피드백을 바탕으로 임대 담당 팀이 개선 조치를 취하고 가격을 더욱 탄력적으로 조정

의사결정을 검토하고 승인할 책임은 여전히 직원들에게 있습니다. 하지만 그 의사결정을 둘러싼 업무는 달라지고 있습니다.

네덜란드에서는 가상으로 가구와 인테리어를 배치한 부동산 이미지 제작 비용이 약 50유로에서 0.10유로 미만으로 줄어 99% 이상 절감되었습니다. Heimstaden은 네덜란드 시장에서만 연간 13만 유로를 절감할 수 있을 것으로 추산합니다.

이는 단순히 광고 비용을 낮추는 것 이상의 의미가 있습니다. Heimstaden은 임대 프로세스 전반에 AI를 적용해 시장에 더 기민하게 대응하며 주택을 내놓는 방식을 구축하고 있습니다.

Heimstaden의 최고디지털책임자 Nikolaj Brammer는 말합니다. “우리의 AI 전략은 세 가지 축을 중심으로 합니다. 첫째, 교육과 적절한 도구를 제공해 직원의 역량을 강화합니다. 둘째, 중앙 전환 전담 조직과 AI 활용을 선도하는 직원 네트워크를 통해 더 큰 규모의 AI 프로젝트를 추진합니다. 셋째, 부동산 관리 시스템과 데이터 모델을 AI 활용에 적합하게 정비해 기반을 강화합니다.”

임대 업무에서는 이 세 가지 축을 모두 실천하고 있습니다. 직원들은 도구와 교육을 통해 가상으로 인테리어를 연출한 이미지와 매물 광고를 제작합니다. 중앙 전담 팀은 가격 책정, 광고, 광고 검토, 시장 피드백 전반의 개선을 조율합니다. 또한 가격 책정과 매물 광고 작성을 지원하는 AI 도구가 부동산 데이터에 접근할 수 있도록 하고 있습니다.

가장 주목할 만한 변화 중 일부는 전통적인 소프트웨어 엔지니어링 팀과는 거리가 먼 곳에서 일어나고 있습니다.

Heimstaden은 보유 부동산 전반의 환경 리스크를 평가해야 했습니다. 필요한 정보는 있었지만, 여러 공개 자료와 데이터셋에 다양한 형식으로 흩어져 있었습니다. 이를 실무에 활용할 수 있는 평가 결과로 정리하려면 상당한 수작업과 기술 자원이 필요했을 것입니다.

소프트웨어 개발 경험이 없는 Heimstaden의 환경 지속가능성 분석가 Julia Erlandsen은 Codex의 도움으로 새로운 접근법을 마련했습니다.

Codex는 데이터 탐색, 정제, 표준화, 품질 점검과 반복 실행 가능한 처리 파이프라인 개발을 지원했습니다. 방법론과 검증에 대한 통제권은 Julia가 계속 유지했습니다.

그 결과 자산 20,112건을 평가하고, 활용 가능한 데이터 600만 행 이상을 생성했습니다. 당초 5명이 1년간 작업해야 할 것으로 예상했던 일을 2명이 2개월 만에 해냈습니다.

또한 Heimstaden은 이 문제를 해결하기 위해 필요했을 외부 컨설턴트의 도움 없이도 업무를 완수했습니다.

복잡한 분석 프로젝트로 시작된 일이 이제는 기후 리스크 평가, 보고 요건 충족, 투자자의 의사결정을 지원하는 반복적으로 활용할 수 있는 역량으로 자리 잡고 있습니다.

Heimstaden은 직원들에게 도움이 필요한 업무를 중심으로 AI를 도입하고 있습니다. 2025년 9월 ChatGPT Enterprise를 도입한 뒤 2~3개월 만에 직원 절반이 이를 사용하게 되었습니다. 중앙 AI 전환 전담 조직은 직원들이 사내 각 부문의 사례를 통해 배울 수 있도록 활용 사례 모음을 관리합니다.

직원들은 데이터 보안 규정을 준수하며 승인된 도구를 사용합니다. AI가 생성한 콘텐츠를 전송 전에 검토하고 의사결정을 승인할 책임은 여전히 직원들에게 있습니다.

AI 활용은 현장 관리인에게까지 확산되고 있으며, 처음에는 회의적이었던 이들도 동참하고 있습니다. 노르웨이의 한 관리인은 ChatGPT를 사용해 관리가 소홀했던 아파트의 상태를 평가하고 우선순위에 따른 보수 계획 초안을 작성했습니다. 현장에서 관찰한 내용을 직접 검토하고 다듬을 수 있는 체계적인 계획으로 정리한 것입니다.

Heimstaden은 이미 다음 단계를 준비하고 있습니다. 여러 시스템에서 작업하고 다단계 프로세스를 조율하는 AI입니다.

현재 도입 중인 조달 인텔리전스 플랫폼은 워크플로 자동화와 API로 연결한 OpenAI 모델을 결합합니다. Outlook, SharePoint, Teams 전반에서 작동하도록 설계된 이 플랫폼은 계약 분석, 협상 준비, 계약 수명 주기 관리를 지원합니다. 사업상 의사결정과 승인에 대한 책임은 계속 직원들이 맡습니다.

장기적으로는 더 근본적인 변화를 지향합니다.

Heimstaden은 MCP를 통해 AI 기반 워크플로를 지원하도록 설계된 최신 부동산 관리 시스템 Amplio Estate를 공동 개발하고 있습니다. 직원들이 ChatGPT 같은 AI를 활용해 부동산 정보를 조회하고, 적절한 사람의 감독 아래 핵심 업무 시스템에서 작업을 실행할 수 있도록 하는 것이 목표입니다.

이처럼 Heimstaden은 스스로 운영되는 건물이라는 구상을 실현 가능한 기술 로드맵으로 구체화하기 시작했습니다.

• 네덜란드에서 이미지 제작 비용 99% 이상 절감.

• Codex로 부동산 자산 20,112건 평가. 당초 5명이 1년간 작업해야 할 것으로 예상했던 일을 2명이 2개월 만에 완료.

• 도입 2~3개월 만에 직원 사용률 50% 달성.

• 사람에 집중하기: 걸림돌은 기술이 아니라 활용과 상상력입니다.

• 변화를 이끌 동료 찾기: 가장 큰 성과는 현장에서 변화를 주도하는 동료들에게서 나옵니다.

• 프로세스 제대로 정립하기: AI가 잘못된 프로세스를 고쳐주지는 못하지만, 좋은 프로세스는 대규모로 확장할 수 있습니다.

Heimstaden이 그리는 미래는 사람이 없는 건물이 아닙니다. 점점 더 지능화되는 시스템의 지원을 통해 직원의 의사결정을 개선하고 고객의 문제를 더욱 효과적으로 해결하는 부동산 운영입니다.

건물은 예전처럼 사람들에게 보금자리이자 안식처로 남을 것입니다. 하지만 그 운영 방식은 이제 완전히 달라졌습니다.