99%
房源图片制作成本降幅
20,112
借助 Codex 分析的物业资产数量
50%
2–3 个月内的员工使用率
一百年前，管理住宅楼意味着寻找租户、收取租金，以及保持物业状况良好。时至今日，这些基本工作仍然大同小异。正在改变的，是完成这些工作的方式。
对欧洲住宅房地产运营商 Heimstaden（在新窗口中打开） 而言，这意味着一个机遇：如果 AI 能从根本上改变数千套住宅的管理方式，会怎样？
2025 年 6 月，Heimstaden 管理层决定加快对 AI 的投入。在评估了多个平台后，公司选择了 OpenAI。目标有两个：赋能员工，以及重新思考核心业务流程。
公司希望逐步提升楼宇的自主运营能力，让 AI 在物业全生命周期中帮助预判需求、协调工作并支持决策。Heimstaden 联席首席执行官 Helge Krogsbøl 表示：“我们楼宇的用途没有改变。”“我们为人们提供家园。但随着我们打破惯例、采用新技术，运营这些住宅的方式也在不断改变。”
“我们认为，AI 是加速这一转型的最大机遇之一。”
不妨看看一套房屋空置后需要做些什么。
按照传统做法，要将它重新推向市场，需要评估租金水平、安排拍摄、制作广告，并根据市场需求作出调整。每个环节都需要时间、协调和专业人员的参与。这也是一项信息挑战：要了解自己有哪些房源、竞争对手能提供什么，以及客户想要什么。
如今，AI 正在为这一流程中的所有关键环节提供支持：
定价：利用在 ChatGPT 站点中构建的工具，提供分析洞察和建议
广告制作：由 AI 完成图片风格处理和公寓描述撰写
房源审核：智能体根据 Heimstaden 的质量标准，审核所有已上线广告
反馈：AI 生成的市场反馈帮助租赁团队及时调整，使定价更加灵活
员工仍负责决策的审核与批准。但围绕这些决策展开的工作正在改变。
在荷兰，制作一张虚拟布置房源图片的成本，已从约 50 欧元降至不足 0.10 欧元，降幅超过 99%。Heimstaden 估计，仅在这一市场，每年就有望节省 13 万欧元。
其意义远不止降低广告成本。通过在租赁全流程中应用 AI，Heimstaden 正在以更灵活、响应更及时的方式将房源推向市场。
Heimstaden 首席数字官 Nikolaj Brammer 表示：“我们的 AI 战略建立在三大支柱之上。首先，通过培训和提供合适的工具来赋能员工。其次，我们设有统筹转型的办公室，并建立了由 AI 推动者组成的网络，以推进更大规模的 AI 项目。第三，让物业管理系统和数据模型做好应用 AI 的准备，夯实基础。”
租赁业务将这三大支柱落到了实处：工具和培训让同事能够制作虚拟布置图片和房源信息；我们的中央团队统筹定价、广告制作、广告审核及市场反馈各环节的改进；同时，我们正让支持定价和房源信息制作的 AI 工具能够访问物业数据。
“我们首先拆解了最重要的业务流程，并思考 AI 能在哪些环节创造价值。租赁业务就是一个很好的例子：重点不是让某一项任务自动化，而是改善整个流程的运作方式。”
一些最显著的变化，正在传统软件工程团队之外发生。
Heimstaden 需要评估旗下资产组合的环境风险。相关信息虽然已经存在，却以不同格式分散在各类公开来源和数据集中。要将这些信息转化为可用的评估结果，原本需要投入大量人力和技术资源。
Heimstaden 的环境可持续发展分析师 Julia Erlandsen 没有软件开发背景，却借助 Codex 开辟了另一条路径。
Codex 协助完成了数据查找、清洗、标准化和质量检查，并帮助开发了可重复运行的数据处理流程。方法设计和结果验证仍由 Julia 把关。
最终，团队完成了 20,112 项资产的评估，生成了超过 600 万行有用数据，预计所需的交付投入从 5 人工作一年，缩减为 2 人工作两个月。
Heimstaden 也因此无需聘请原本为解决这一问题所必需的外部顾问。
最初复杂的分析项目，正在转变为一项可重复运用的能力，为气候风险评估、报告要求和投资者决策提供支持。
“Codex 帮助我们构建了一套解决方案，而这在过去需要大量技术支持。现在，这套方法掌握在我们自己手中，我们可以自主持续完善。”
Heimstaden 围绕员工需要帮助的任务来推进 AI 应用。2025 年 9 月上线 ChatGPT Enterprise 后，两到三个月内就有一半员工开始使用。公司设有统筹 AI 转型的办公室，负责维护应用案例库，方便同事借鉴各业务领域的实践。
员工遵守数据安全规定，使用经过批准的工具。他们仍须在发送 AI 生成的内容前进行审核，并负责审批决策。
物业管理员也开始使用 AI，其中不乏起初持怀疑态度的人。在挪威，一位物业管理员使用 ChatGPT 评估了一套疏于维护的公寓，并草拟了按优先级排序的翻修计划，将现场观察转化为便于审核和完善的结构化方案。
“各业务部门的同事都在探索将 AI 用于日常工作的实用方法。我们的职责是推广行之有效的做法，同时确保数据安全、职责清晰，并始终由人掌控。”
Heimstaden 已在为下一阶段做准备：让 AI 跨系统工作，并协调多步骤流程。
其正在推广部署的采购智能平台，将工作流自动化与通过 API 接入的 OpenAI 模型相结合。该平台可跨 Outlook、SharePoint 和 Teams 运行，支持合同分析、谈判准备和合同全生命周期管理，而商业决策及审批仍由员工负责。
更长远的目标，则是从根本上推动变革。
Heimstaden 正在联合开发 Amplio Estate，这是一套现代化物业管理系统，旨在通过 MCP 支持 AI 驱动的工作流。其目标是让员工能够使用 ChatGPT 等 AI 工具，在适当的人工监督下检索物业信息，并在核心业务系统中执行操作。
通过这些举措，Heimstaden 开始将楼宇自主运营的构想转化为切实可行的技术路线图。
在荷兰，图片制作成本降低了 99% 以上。
借助 Codex 评估了 20,112 项物业资产，预计所需的交付投入从 5 人工作一年缩减为 2 人工作两个月。
上线后 2–3 个月内，员工使用率达到 50%。
以人为本：瓶颈在于应用普及和想象力，而非技术
找到变革推动者：最大的回报来自那些在各自团队中推动变革的同事
先理顺流程：AI 无法修复有问题的流程，却能大幅放大优良流程的价值。
Heimstaden 的愿景不是让楼宇脱离人的参与，而是以日益智能的系统支持物业运营，帮助员工做出更好的决策，提升为客户解决问题的能力。
楼宇将一如既往，为人们提供家园和遮风挡雨的居所。但其运营方式，已从此改变。
