Heimstaden змінює управління житлом за допомогою ШІ

Сто років тому управляти житловим будинком означало шукати орендарів, збирати орендну плату й підтримувати нерухомість у належному стані. Сьогодні ці основи майже не змінилися. Змінюється те, як виконується ця робота.

Для європейської компанії з управління житловою нерухомістю Heimstaden⁠(відкривається у новому вікні) це відкриває можливість: а що, як ШІ може докорінно змінити управління тисячами осель?

У червні 2025 року керівництво Heimstaden вирішило прискорити впровадження ШІ. Оцінивши кілька платформ, компанія обрала OpenAI. Мета була подвійною: розширити можливості працівників і переосмислити ключові бізнес-процеси.

Компанія прагне зробити управління будівлями дедалі автономнішим, щоб ШІ допомагав передбачати потреби, координувати роботу й ухвалювати рішення протягом усього життєвого циклу нерухомості. «Призначення наших будівель не змінилося», — каже Гельге Крогсбьоль, співгенеральний директор Heimstaden. «Ми забезпечуємо людей житлом. Але спосіб управління ним постійно змінюється: ми переглядаємо усталені підходи й упроваджуємо нові технології».

Розгляньмо, що відбувається, коли житло звільняється.

Зазвичай, щоб знову запропонувати його на ринку, потрібно визначити орендну вартість, організувати фотозйомку, створити оголошення й відреагувати на ринковий попит. Кожен етап потребує часу, координації та участі фахівців. А ще це завдання з роботи з інформацією: треба розуміти, що маєте ви, що пропонують конкуренти й чого хоче клієнт.

Тепер ШІ допомагає на всіх ключових етапах цього процесу:

• Ціноутворення: аналітика й рекомендації на основі інструментів, створених у ChatGPT Sites

• Реклама: стилізація зображень і створення описів квартир за допомогою ШІ

• Перевірка оголошень: агент перевіряє всі активні оголошення на відповідність стандартам якості Heimstaden

• Зворотний зв’язок: аналіз реакції ринку за допомогою ШІ дає командам з оренди змогу вносити корективи, завдяки чому ціни стають дедалі гнучкішими

Працівники й надалі відповідають за перевірку та затвердження рішень. Однак робота, що супроводжує ці рішення, змінюється.

У Нідерландах вартість створення зображення житла з віртуальним облаштуванням знизилася приблизно з 50 євро до менш ніж 0,10 євро — тобто більш ніж на 99%. За оцінками Heimstaden, потенційна річна економія лише на цьому ринку становить 130 000 євро.

Та значення цих змін не обмежується здешевленням реклами. Застосовуючи ШІ на всіх етапах здавання житла в оренду, Heimstaden робить виведення осель на ринок більш гнучким і оперативним.

«Наша стратегія ШІ має три основи, — каже Ніколай Браммер, директор із цифрових технологій Heimstaden. — По-перше, ми розширюємо можливості працівників через навчання й доступ до потрібних інструментів. По-друге, у нас є центральний офіс трансформації та мережа ентузіастів ШІ, які просувають масштабніші ініціативи. По-третє, ми зміцнюємо фундамент, готуючи наші системи управління нерухомістю та моделі даних до роботи з ШІ».

Здавання житла в оренду втілює всі три основи на практиці: інструменти й навчання дають колегам змогу створювати зображення з віртуальним облаштуванням та оголошення; наша центральна команда координує вдосконалення ціноутворення, реклами, перевірки оголошень та аналізу реакції ринку; а ми робимо дані про нерухомість доступними для інструментів ШІ, які допомагають визначати ціни й створювати оголошення.

Деякі з найважливіших змін відбуваються далеко за межами традиційних команд розробки програмного забезпечення.

Heimstaden потрібно було оцінити екологічні ризики для всіх об’єктів у своєму портфелі. Необхідна інформація існувала, але була розпорошена по відкритих джерелах, форматах і наборах даних. Щоб на її основі отримати придатну для використання оцінку, знадобилося б чимало ручної роботи й технічних ресурсів.

Юлія Ерландсен, аналітикиня з екологічної сталості в Heimstaden, яка не мала досвіду розробки програмного забезпечення, за допомогою Codex запропонувала інший підхід.

Codex допоміг із пошуком, очищенням і стандартизацією даних, перевіркою якості та створенням відтворюваних процесів обробки. При цьому Юлія зберегла контроль над методологією та перевіркою результатів.

Результат: оцінено 20 112 об’єктів, отримано понад шість мільйонів рядків корисних даних, а очікувані витрати часу й людських ресурсів скоротилися з року роботи п’яти людей до двох місяців роботи двох.

Heimstaden також обійшлася без залучення зовнішніх консультантів, які інакше були б потрібні для розв’язання цього завдання.

Те, що починалося як складний аналітичний проєкт, стає інструментом для регулярного використання: оцінювання кліматичних ризиків, виконання вимог до звітності та ухвалення інвестиційних рішень.

Heimstaden впроваджує ШІ насамперед для завдань, у яких працівникам потрібна допомога. Після запуску ChatGPT Enterprise у вересні 2025 року вже за два-три місяці ним користувалася половина працівників. Центральний офіс трансформації на основі ШІ веде бібліотеку сценаріїв використання, щоб колеги могли вчитися на прикладах з усієї компанії.

Працівники використовують схвалені інструменти, дотримуючись правил безпеки даних. Вони й надалі відповідають за перевірку створеного ШІ вмісту перед надсиланням і за затвердження рішень.

До використання ШІ долучаються й працівники з обслуговування нерухомості, зокрема ті, хто спочатку ставився до нього скептично. У Норвегії один із таких працівників використав ChatGPT, щоб оцінити стан занедбаної квартири й скласти план ремонту з визначеними пріоритетами. Так спостереження перетворилися на структурований план, який можна було перевірити й доопрацювати.

Heimstaden уже готується до наступного етапу: ШІ, який може працювати в різних системах і координувати багатоетапні процеси.

Платформа аналітики закупівель, яку зараз впроваджує компанія, поєднує автоматизацію робочих процесів із моделями OpenAI, доступними через API. Розрахована на роботу з Outlook, SharePoint і Teams, вона допомагає аналізувати договори, готуватися до переговорів і керувати життєвим циклом договорів. Водночас відповідальність за комерційні рішення та їх затвердження залишається за працівниками.

Довгострокові плани передбачають ще глибші зміни.

Heimstaden бере участь у розробці Amplio Estate — сучасної системи управління нерухомістю, покликаної підтримувати робочі процеси на основі ШІ через MCP. Мета — дати працівникам змогу використовувати ШІ, зокрема ChatGPT, для отримання інформації про нерухомість і виконання дій в основних бізнес-системах під належним людським наглядом.

Так Heimstaden починає перетворювати ідею будівель з автономним управлінням на практичний план технологічного розвитку.

• Витрати на створення зображень знизилися більш ніж на 99% у Нідерландах.

• 20 112 об’єктів нерухомості оцінено за допомогою Codex, що скоротило очікувані витрати часу й людських ресурсів із року роботи п’яти людей до двох місяців роботи двох.

• 50% працівників почали користуватися ШІ за 2–3 місяці після впровадження.

• Зосередьтеся на людях: головні перешкоди — це освоєння інструментів і брак уяви, а не технології

• Знайдіть своїх рушіїв змін: найбільшу віддачу забезпечують колеги, які впроваджують зміни на місцях

• Налагодьте процес: ШІ не виправить недієвий процес, але може значно масштабувати той, що працює добре.

Heimstaden бачить майбутнє не в будівлях без людей, а в нерухомості, яку обслуговують дедалі розумніші системи. Вони допомагатимуть працівникам ухвалювати кращі рішення й ефективніше розв’язувати питання клієнтів.

Будівлі залишаться тим, чим були завжди, — домівками й дахом над головою. А от спосіб управління ними змінився назавжди.