Heimstaden transforma a gestão de imóveis residenciais com IA
Da reformulação da locação residencial à criação de operações imobiliárias com IA, a Heimstaden está usando a OpenAI para melhorar a gestão de moradias.
99%
Redução nos custos de produção de imagens de imóveis
20.112
Ativos imobiliários analisados com o Codex
50%
Adoção pelos funcionários em 2 a 3 meses
Há cem anos, administrar um edifício residencial significava encontrar inquilinos, cobrar aluguéis e manter os imóveis em boas condições. Hoje, esses fundamentos continuam surpreendentemente semelhantes. O que está mudando é como esse trabalho é feito.
Para a Heimstaden(abre em uma nova janela), administradora europeia de imóveis residenciais, isso representa uma oportunidade: e se a IA pudesse transformar radicalmente a gestão de milhares de moradias?
Em junho de 2025, a liderança da Heimstaden decidiu acelerar sua aposta em IA. Após avaliar várias plataformas, a empresa escolheu a OpenAI. O objetivo era duplo: capacitar os funcionários e repensar os processos centrais do negócio.
A ambição é avançar rumo a edifícios com operação cada vez mais autônoma, nos quais a IA possa ajudar a antecipar necessidades, coordenar o trabalho e apoiar decisões ao longo do ciclo de vida dos imóveis. "O propósito dos nossos edifícios não mudou", diz Helge Krogsbøl, co-CEO da Heimstaden. "Oferecemos lares para as pessoas. Mas a forma como os administramos continua mudando à medida que questionamos convenções e adotamos novas tecnologias."
"Vemos a IA como uma das maiores oportunidades de acelerar essa transformação."
Pense no que acontece quando um imóvel fica vago.
Tradicionalmente, colocá-lo de volta no mercado envolve avaliar o valor do aluguel, providenciar fotografias, produzir anúncios e responder à demanda do mercado. Cada etapa exige tempo, coordenação e a participação de especialistas. É também um desafio de informação: entender o que você tem, o que a concorrência oferece e o que o cliente quer.
A IA agora apoia todas as principais etapas desse processo:
Precificação: Análises e recomendações baseadas em ferramentas criadas no ChatGPT Sites
Publicidade: Estilização de imagens e descrições de apartamentos feitas por IA
Revisão de anúncios: Um agente verifica se todos os anúncios ativos atendem aos padrões de qualidade da Heimstaden
Feedback: O feedback de mercado gerado por IA ajuda as equipes de locação a tomar medidas corretivas, tornando os preços cada vez mais dinâmicos
Os funcionários continuam responsáveis por revisar e aprovar decisões. Mas o trabalho que envolve essas decisões está mudando.
Nos Países Baixos, o custo de produzir uma imagem de imóvel com decoração virtual caiu de aproximadamente € 50 para menos de € 0,10, uma redução de mais de 99%. A Heimstaden estima um potencial de economia anual de € 130 mil apenas nesse mercado.
O impacto vai além de anúncios mais baratos. Ao aplicar IA em todo o processo de locação, a Heimstaden está criando uma forma mais ágil de colocar moradias no mercado.
"Nossa estratégia de IA se baseia em três pilares", diz Nikolaj Brammer, diretor de estratégia digital da Heimstaden. "Primeiro, capacitamos os funcionários com treinamento e acesso às ferramentas certas. Segundo, temos um escritório central de transformação e uma rede de embaixadores de IA para impulsionar iniciativas de IA de maior porte. Terceiro, fortalecemos as bases ao preparar nossos sistemas de gestão de imóveis e modelos de dados para a IA."
A locação coloca os três pilares em prática: ferramentas e treinamento permitem que os colegas criem anúncios e imagens com decoração virtual; nossa equipe central coordena melhorias na precificação, na publicidade, na revisão de anúncios e no feedback de mercado; e estamos tornando os dados dos imóveis acessíveis às ferramentas de IA que apoiam a precificação e a criação de anúncios.
"Começamos analisando em detalhes nossos processos de negócio mais importantes e perguntando onde a IA poderia gerar valor. A locação é um bom exemplo: não se trata de automatizar uma tarefa, mas de melhorar o funcionamento de todo o processo."
Algumas das mudanças mais significativas estão acontecendo longe das equipes tradicionais de engenharia de software.
A Heimstaden precisava avaliar os riscos ambientais em todo o seu portfólio. As informações existiam, mas estavam dispersas em fontes públicas, formatos e conjuntos de dados. Transformá-las em uma avaliação útil teria exigido muito trabalho manual e recursos técnicos.
Julia Erlandsen, analista de sustentabilidade ambiental da Heimstaden sem experiência em desenvolvimento de software, usou o Codex para ajudar a criar uma abordagem diferente.
O Codex auxiliou na descoberta, limpeza e padronização dos dados, na verificação de qualidade e no desenvolvimento de fluxos de processamento reutilizáveis. Julia manteve o controle sobre a metodologia e a validação.
O resultado: 20.112 ativos avaliados, mais de seis milhões de linhas de dados úteis geradas e uma redução na estimativa de recursos necessários para a entrega: de cinco pessoas trabalhando por um ano para duas pessoas trabalhando por dois meses.
A Heimstaden também evitou contratar consultores externos, que de outra forma teriam sido necessários para resolver o problema.
O que começou como um projeto analítico complexo está se tornando uma capacidade que pode ser reutilizada, apoiando avaliações de risco climático, requisitos de relatórios e decisões de investidores.
"O Codex nos ajudou a criar uma solução que antes teria exigido muito suporte técnico. Agora temos controle sobre a metodologia e podemos continuar a desenvolvê-la por conta própria."
A adoção de IA na Heimstaden se concentra nas tarefas em que os funcionários precisam de ajuda. Após a implementação do ChatGPT Enterprise em setembro de 2025, metade dos funcionários passou a usá-lo em dois a três meses. Um escritório central de transformação com IA mantém uma biblioteca de casos de uso para que os colegas possam aprender com exemplos de toda a empresa.
Os funcionários usam ferramentas aprovadas, seguindo as regras de segurança de dados. Eles continuam responsáveis por revisar o conteúdo gerado por IA antes de enviá-lo e por aprovar decisões.
A adoção se estende aos zeladores dos imóveis, incluindo alguns que inicialmente eram céticos. Na Noruega, um zelador usou o ChatGPT para avaliar um apartamento malconservado e elaborar um plano de reforma com prioridades definidas, transformando observações em um plano estruturado que ele poderia revisar e aprimorar.
"Pessoas de toda a empresa estão encontrando formas práticas de usar IA no trabalho diário. Nosso trabalho é ampliar o que funciona, mantendo os dados seguros, as responsabilidades claras e as pessoas no controle."
A Heimstaden já está se preparando para a próxima etapa: uma IA capaz de trabalhar em diferentes sistemas e coordenar processos com várias etapas.
Sua Plataforma de Inteligência de Compras, atualmente em implementação, combina a automação de fluxos de trabalho com modelos da OpenAI acessados por APIs. Projetada para operar no Outlook, no SharePoint e no Teams, ela auxilia na análise de contratos, na preparação de negociações e na gestão do ciclo de vida dos contratos, enquanto os funcionários mantêm a responsabilidade pelas decisões comerciais e aprovações.
A ambição de longo prazo é uma mudança ainda mais profunda.
A Heimstaden está desenvolvendo em parceria o Amplio Estate, um sistema moderno de gestão de imóveis projetado para viabilizar fluxos de trabalho com IA por meio do MCP. O objetivo é permitir que os funcionários usem IA, como o ChatGPT, para consultar informações sobre imóveis e executar ações nos principais sistemas da empresa, com a devida supervisão humana.
É assim que a Heimstaden começa a transformar a ideia de edifícios com operação autônoma em um plano tecnológico concreto.
Redução de mais de 99% nos custos de produção de imagens nos Países Baixos.
20.112 ativos imobiliários avaliados com o Codex, reduzindo a estimativa de recursos necessários para a entrega de cinco pessoas por um ano para duas pessoas por dois meses.
Adoção por 50% dos funcionários em 2 a 3 meses após a implementação.
Foque nas pessoas: Os gargalos são a adoção e a imaginação, não a tecnologia
Encontre seus agentes de mudança: Os maiores retornos vêm de colegas que impulsionam mudanças localmente
Acerte o processo: A IA não vai consertar um processo falho, mas pode ampliar muito a escala de um bom processo.
A visão da Heimstaden não é a de edifícios sem pessoas, mas de imóveis apoiados por sistemas cada vez mais inteligentes, que ajudarão os funcionários a tomar melhores decisões e ampliarão a capacidade de resolver as demandas dos clientes.
Os edifícios continuarão sendo, em grande parte, o que sempre foram: lares e abrigo para as pessoas. A forma como são administrados mudou para sempre.
