Heimstaden משנה את ניהול הנדל״ן למגורים בעזרת AI

לפני מאה שנה, ניהול בניין מגורים פירושו היה למצוא דיירים, לגבות שכר דירה ולשמור על הנכסים במצב טוב. גם היום, עקרונות היסוד האלה נותרו דומים להפליא. מה שמשתנה הוא האופן שבו העבודה מתבצעת.

עבור Heimstaden⁠(נפתח בחלון חדש), חברה אירופית לניהול נדל״ן למגורים, זו הזדמנות: מה אם AI יוכל לשנות מן היסוד את האופן שבו מנוהלים אלפי בתים?

ביוני 2025 החליטה הנהלת Heimstaden להאיץ את ההשקעה שלה ב-AI. לאחר שבחנה כמה פלטפורמות, בחרה החברה ב-OpenAI. המטרה הייתה כפולה: להעצים את העובדים ולחשוב מחדש על התהליכים שבליבת הפעילות העסקית שלה.

השאיפה היא להתקדם לעבר בניינים המתנהלים באופן עצמאי יותר ויותר, שבהם AI יוכל לסייע לצפות צרכים, לתאם עבודות ולתמוך בקבלת החלטות לאורך מחזור חיי הנכס. ״הייעוד של הבניינים שלנו לא השתנה״, אומר הלגה קרוגסבול, מנכ״ל משותף ב-Heimstaden. ״אנחנו מספקים לאנשים בתים. אבל האופן שבו אנחנו מנהלים אותם ממשיך להשתנות, כשאנחנו מאתגרים מוסכמות ומאמצים טכנולוגיה חדשה.״

חשבו מה קורה כשנכס מתפנה.

באופן מסורתי, כדי להחזיר אותו לשוק צריך להעריך את שכר הדירה שניתן לגבות, לתאם צילום, להפיק מודעות ולהגיב לביקוש בשוק. כל שלב דורש זמן, תיאום וייעוץ מקצועי. זה גם אתגר של מידע: להבין אילו נכסים יש לכם, מה מציעים המתחרים ומה הלקוח רוצה.

כעת AI מסייע בכל השלבים המרכזיים בתהליך הזה:

• תמחור: תובנות והמלצות המבוססות על כלים שנבנו ב-ChatGPT Sites

• פרסום: עיצוב תמונות וכתיבת תיאורי דירות באמצעות AI

• בדיקת מודעות: סוכן בודק שכל המודעות הפעילות עומדות בתקני האיכות של Heimstaden

• משוב: משוב מהשוק שמפיק AI עוזר לצוותי ההשכרה לבצע התאמות, וכך התמחור נעשה דינמי יותר ויותר

העובדים ממשיכים לשאת באחריות לבחינת ההחלטות ולאישורן. אבל העבודה שסביב ההחלטות האלה משתנה.

בהולנד, עלות הפקת תמונה של נכס עם ריהוט ועיצוב וירטואליים ירדה מכ-50 אירו לפחות מ-0.10 אירו — ירידה של יותר מ-99%. Heimstaden מעריכה שבשוק הזה לבדו יש פוטנציאל לחיסכון שנתי של 130,000 אירו.

המשמעות רחבה יותר מהוזלת עלויות הפרסום. באמצעות שילוב AI לאורך תהליך ההשכרה, Heimstaden מפתחת דרך לשווק דירות שמאפשרת להגיב מהר יותר לשינויים.

״אסטרטגיית ה-AI שלנו מבוססת על שלושה עמודי תווך״, אומר ניקולאי ברמר, סמנכ״ל הדיגיטל של Heimstaden. ״ראשית, אנחנו מעצימים את העובדים באמצעות הכשרה וגישה לכלים המתאימים. שנית, יש לנו יחידה מרכזית להובלת השינוי ורשת של מובילי AI שמקדמות יוזמות AI בהיקף רחב יותר. שלישית, אנחנו מחזקים את התשתית באמצעות התאמת מערכות ניהול הנכסים ומודלי הנתונים שלנו ל-AI.״

בתהליך ההשכרה, שלושת עמודי התווך באים לידי ביטוי בפועל: הכלים וההכשרה מאפשרים לעובדים ליצור מודעות ותמונות עם ריהוט ועיצוב וירטואליים; הצוות המרכזי שלנו מתאם שיפורים בתמחור, בפרסום, בבדיקת מודעות ובמשוב מהשוק; ואנחנו מנגישים נתוני נכסים לכלי ה-AI המסייעים בתמחור וביצירת מודעות.

כמה מהשינויים המשמעותיים ביותר מתרחשים הרחק מצוותי פיתוח התוכנה המסורתיים.

Heimstaden נדרשה להעריך סיכונים סביבתיים בכל תיק הנכסים שלה. המידע היה קיים, אך מפוזר בין מקורות ציבוריים, פורמטים ומאגרי נתונים שונים. כדי להפוך אותו להערכה שימושית, היו נדרשים עבודה ידנית רבה ומשאבים טכנולוגיים משמעותיים.

יוליה ארלנדסן, אנליסטית קיימות סביבתית ב-Heimstaden ללא רקע בפיתוח תוכנה, נעזרה ב-Codex כדי לפתח גישה אחרת.

Codex סייע באיתור נתונים, בניקוי שלהם ובהבאתם לפורמט אחיד, בבדיקות איכות ובפיתוח תהליכי עיבוד שניתן להריץ שוב ושוב. יוליה שמרה על השליטה במתודולוגיה ובתיקוף התוצאות.

התוצאה: הוערכו 20,112 נכסים, הופקו יותר משישה מיליון שורות של נתונים שימושיים, והיקף העבודה המוערך צומצם מחמישה אנשים במשך שנה לשני אנשים במשך חודשיים.

Heimstaden גם חסכה את הצורך בהעסקת יועצים חיצוניים, שלולא כן היו נדרשים לפתרון הבעיה.

מה שהחל כפרויקט ניתוח מורכב הופך ליכולת שאפשר להשתמש בה שוב ושוב להערכת סיכוני אקלים, לעמידה בדרישות דיווח ולקבלת החלטות של משקיעים.

אימוץ ה-AI ב-Heimstaden מתמקד במשימות שבהן העובדים זקוקים לעזרה. לאחר השקת ChatGPT Enterprise בספטמבר 2025, מחצית מהעובדים כבר השתמשו בו בתוך חודשיים עד שלושה. יחידה מרכזית להובלת השינוי באמצעות AI מנהלת מאגר מקרי שימוש, כדי שעובדים יוכלו ללמוד מדוגמאות מכל רחבי החברה.

העובדים משתמשים בכלים מאושרים בהתאם לכללי אבטחת המידע. הם ממשיכים לשאת באחריות לבדיקת תוכן שנוצר באמצעות AI לפני שליחתו ולאישור החלטות.

השימוש מתרחב גם לאנשי תחזוקת הנכסים, ובהם גם כאלה שהיו ספקנים בתחילה. בנורווגיה, איש תחזוקה אחד השתמש ב-ChatGPT כדי להעריך את מצבה של דירה מוזנחת ולנסח תוכנית שיפוץ לפי סדרי עדיפויות. כך הוא הפך את ממצאיו לתוכנית מסודרת שיוכל לבדוק ולשפר.

Heimstaden כבר נערכת לשלב הבא: AI שיוכל לפעול במערכות שונות ולתאם תהליכים מרובי שלבים.

פלטפורמת המודיעין לרכש שלה, שנמצאת כעת בתהליך הטמעה, משלבת אוטומציה של תהליכי עבודה עם מודלים של OpenAI הנגישים דרך ממשקי API. הפלטפורמה תוכננה לפעול ב-Outlook, ב-SharePoint וב-Teams, והיא מסייעת בניתוח חוזים, בהכנה למשא ומתן ובניהול מחזור חיי החוזה, בעוד שהאחריות להחלטות מסחריות ולאישורים נשארת בידי העובדים.

בטווח הארוך, השאיפה היא לשינוי יסודי יותר.

Heimstaden שותפה לפיתוח Amplio Estate, מערכת מודרנית לניהול נכסים שנועדה לתמוך בתהליכי עבודה מבוססי AI באמצעות MCP. המטרה היא לאפשר לעובדים להשתמש בכלי AI, כמו ChatGPT, כדי לאחזר מידע על נכסים ולבצע פעולות במערכות הליבה העסקיות, תחת פיקוח אנושי מתאים.

כך מתחילה Heimstaden להפוך את רעיון הבניינים המתנהלים באופן עצמאי לתוכנית פעולה טכנולוגית מעשית.

• ירידה של יותר מ-99% בעלויות הפקת תמונות בהולנד.

• 20,112 נכסי נדל״ן הוערכו באמצעות Codex, והיקף העבודה המוערך צומצם מחמישה אנשים במשך שנה לשני אנשים במשך חודשיים.

• 50% מהעובדים אימצו את הכלי בתוך 2–3 חודשים מתחילת ההטמעה.

• התמקדו באנשים: המכשולים הם אימוץ הכלים והיכולת לדמיין מה אפשר לעשות איתם, לא הטכנולוגיה

• מצאו את מובילי השינוי שלכם: התועלת הגדולה ביותר מגיעה מעובדים שמניעים שינוי בשטח

• בנו תהליך שעובד: AI לא יתקן תהליך לקוי, אבל הוא יכול להרחיב באופן דרמטי את היקף הפעילות של תהליך טוב.

החזון של Heimstaden אינו בניינים ללא אנשים, אלא נכסים הנתמכים במערכות חכמות יותר ויותר, שישפרו את קבלת ההחלטות של העובדים וירחיבו את יכולתם לתת מענה ללקוחות.

הבניינים יישארו במידה רבה מה שהיו תמיד — בתים וקורת גג לאנשים. אבל הדרך שבה הם מנוהלים השתנתה לתמיד.