99%
物業圖片製作成本減幅
20,112
透過 Codex 分析的物業資產數目
50%
兩至三個月內的員工使用率
一百年前，管理住宅樓宇就是尋找租客、收取租金，以及保持物業狀況良好。時至今日，這些基本工作仍大致相同。正在改變的，是完成這些工作的方式。
對歐洲住宅物業營運商 Heimstaden（在新視窗中開啟） 而言，這帶來了一個機遇：如果 AI 能從根本上改變數以千計住宅的管理方式，會有甚麼可能？
2025 年 6 月，Heimstaden 領導層決定加快對 AI 的投入。在評估多個平台後，公司選擇了 OpenAI。目標有二：提升員工能力，並重新思考核心業務流程。
公司希望逐步提高樓宇自主運作的程度，讓 AI 在物業整個生命週期中協助預判需求、協調工作及支援決策。Heimstaden 聯席行政總裁 Helge Krogsbøl 表示：「我們的樓宇所肩負的使命沒有改變。」「我們為人們提供居所。但隨着我們挑戰常規、採用新技術，營運方式也在不斷改變。」
「我們認為，AI 是加快這場轉型的最大機遇之一。」
不妨看看物業空置後需要做些甚麼。
傳統上，要將物業重新推出市場，需要評估租值、安排拍攝、製作廣告，並因應市場需求作出調整。每個階段都需要時間、協調及專業知識。這也涉及資訊掌握的挑戰：了解自己有哪些物業、競爭對手提供甚麼，以及客戶想要甚麼。
如今，AI 正支援這個流程中的所有關鍵步驟：
定價：透過在 ChatGPT 工作站中建立的工具，提供市場資訊及建議
廣告製作：由 AI 處理圖片風格設計及撰寫住宅單位描述
審核租盤：由代理按照 Heimstaden 的品質標準，審核所有已刊登的廣告
回饋：AI 生成的市場回饋協助租賃團隊採取改善措施，令定價更能靈活調整
員工仍然負責審核及批准各項決策。但圍繞這些決策的工作，正在改變。
在荷蘭，製作一張虛擬佈置物業圖片的成本，已從約 50 歐元降至不足 0.10 歐元，減幅超過 99%。Heimstaden 估計，單在這個市場，每年便有望節省 130,000 歐元。
其意義不僅在於降低廣告成本。透過在整個租賃流程中應用 AI，Heimstaden 正建立更靈活、能更快回應市場的住宅招租方式。
Heimstaden 數碼總監 Nikolaj Brammer 表示：「我們的 AI 策略建基於三大支柱。首先，我們透過培訓及提供合適工具，提升員工能力。第二，我們設有中央轉型辦公室，並建立了由 AI 推動骨幹組成的網絡，以推進更大規模的 AI 項目。第三，我們讓物業管理系統及數據模型為應用 AI 做好準備，藉此鞏固基礎。」
租賃業務將這三大支柱付諸實踐：工具及培訓讓同事能夠製作虛擬佈置圖片及租盤內容；中央團隊協調定價、廣告製作、廣告審核及市場回饋等環節的改善工作；我們亦正讓支援定價及租盤內容製作的 AI 工具能夠存取物業數據。
「我們首先拆解最重要的業務流程，思考 AI 可以在哪些環節創造價值。租賃就是一個很好的例子：重點不在於將單一工作自動化，而是改善整個流程的運作方式。」
一些最重大的變革，正發生在傳統軟件工程團隊以外的領域。
Heimstaden 需要評估旗下整個物業組合的環境風險。所需資料雖然已經存在，卻分散於不同的公開來源、格式及數據集。要將這些資料轉化為可用的評估結果，原本需要投入大量人手及技術資源。
Heimstaden 的環境可持續發展分析師 Julia Erlandsen 並無軟件開發背景，卻借助 Codex 開闢了另一條路。
Codex 協助搜尋、清理及標準化數據，進行品質檢查，並建立可重複使用的處理流程。Julia 則始終掌握評估方法與驗證工作。
最終，團隊完成了 20,112 項資產的評估，產生超過 600 萬行有用數據，原先估計需五人工作一年的項目，縮減至兩人工作兩個月便可完成。
Heimstaden 也因此省卻了原本為解決這個問題而需要聘用的外部顧問。
這項起初複雜的分析項目，正轉化為可重複運用的能力，支援氣候風險評估、滿足報告要求，並協助投資者決策。
「Codex 協助我們建立了一套以往需要大量技術支援才能開發的解決方案。現在，我們掌握了整套方法，能夠自行繼續開發。」
Heimstaden 將 AI 的應用重點放在員工需要協助的工作上。自 2025 年 9 月推出 ChatGPT Enterprise 後，短短兩至三個月內，已有一半員工開始使用。中央 AI 轉型辦公室負責維護應用案例庫，讓同事能夠參考公司各部門的實例，互相學習。
員工須遵守數據安全規定，使用經批准的工具。他們仍須負責在發送前審核 AI 生成的內容，並審批各項決策。
AI 的應用也延伸至物業管理員，包括一些起初持懷疑態度的人。在挪威，一名物業管理員利用 ChatGPT 評估一個失修的住宅單位，並擬訂按優先次序排列的翻新計劃，將現場觀察轉化為有條理、可供審視及完善的方案。
「公司各部門的同事都在尋找於日常工作中應用 AI 的實用方法。我們的工作是推廣行之有效的做法，同時確保數據安全、權責清晰，並由人掌握主導權。」
Heimstaden 已在為下一階段作準備：讓 AI 能夠跨系統運作，協調多步驟流程。
公司目前正逐步推出採購情報平台，將工作流程自動化與透過 API 存取的 OpenAI 模型結合。該平台可跨 Outlook、SharePoint 及 Teams 運作，支援合約分析、談判準備及合約生命週期管理，而商業決策與審批仍由員工負責。
更長遠的目標，則是推動更根本的變革。
Heimstaden 正共同開發 Amplio Estate，這是一套現代化物業管理系統，旨在透過 MCP 支援 AI 驅動的工作流程。目標是讓員工能夠使用 ChatGPT 等 AI 工具，在適當的人員監督下擷取物業資訊，並在核心業務系統中執行操作。
Heimstaden 正是以此為起點，將樓宇自主運作的構想轉化為切實可行的技術路線圖。
在荷蘭，圖片製作成本降低超過 99%。
透過 Codex 評估 20,112 項物業資產，將原先估計需五人工作一年的項目，縮減至兩人工作兩個月便可完成。
推出後兩至三個月內，員工使用率達 50%。
以人為本：瓶頸在於採用程度與想像力，而非技術
找出推動變革的骨幹：最大的回報來自積極推動所在團隊變革的同事
先理順流程：AI 無法修補失效的流程，卻能大幅擴展優良流程的應用規模。
Heimstaden 的願景並非無人管理的樓宇，而是讓日益智能的系統支援物業運作，協助員工作出更好的決策，提升為客戶解決問題的能力。
樓宇將一如既往，為人們提供安居之所，遮風擋雨。但其營運方式，已迎來永久的改變。
