Heimstaden, AI ile konut yönetimini dönüştürüyor
Konut kiralamayı yeniden düşünmekten AI destekli gayrimenkul operasyonları geliştirmeye kadar Heimstaden, konut yönetimini iyileştirmek için OpenAI kullanıyor.
%99
Gayrimenkul görseli üretim maliyetlerinde düşüş
20.112
Codex ile analiz edilen gayrimenkul
%50
2–3 ay içinde kullanmaya başlayan çalışan oranı
Yüz yıl önce bir konut binasını yönetmek; kiracı bulmak, kira toplamak ve binayı iyi durumda tutmak demekti. Bugün de işin bu temel unsurları büyük ölçüde aynı. Değişen, bu işlerin nasıl yapıldığı.
Avrupalı konut yönetim şirketi Heimstaden(yeni bir pencerede açılır) için bu bir fırsat sunuyor: Ya AI, binlerce evin yönetilme biçimini kökten değiştirebilseydi?
Haziran 2025’te Heimstaden yönetimi, AI yatırımlarına hız verme kararı aldı. Şirket, çeşitli platformları değerlendirdikten sonra OpenAI’ı seçti. İki hedef vardı: Çalışanları güçlendirmek ve işin merkezindeki süreçleri yeniden düşünmek.
Hedef, giderek daha fazla kendi kendini yöneten binalara geçmek. Bu binalarda AI, gayrimenkulün yaşam döngüsü boyunca ihtiyaçları öngörmeye, işleri koordine etmeye ve kararları desteklemeye yardımcı olabilir. Heimstaden Eş CEO’su Helge Krogsbøl, “Binalarımızın amacı değişmedi” diyor. “İnsanlara yuva sağlıyoruz. Ama yerleşik uygulamaları sorguladıkça ve yeni teknolojileri benimsedikçe bu binaları yönetme biçimimiz değişmeye devam ediyor.”
“AI teknolojisini bu dönüşümü hızlandırmak için en büyük fırsatlardan biri olarak görüyoruz.”
Bir konut boşaldığında neler yapıldığını düşünün.
Geleneksel olarak konutu yeniden kiraya sunmak; kira değerini belirlemeyi, fotoğraf çekimini ayarlamayı, ilan hazırlamayı ve piyasa talebine karşılık vermeyi gerektirir. Her aşama zaman, koordinasyon ve uzman desteği ister. Üstelik doğru bilgiye de ihtiyaç vardır: Elinizde ne olduğunu, rakiplerin ne sunduğunu ve müşterinin ne istediğini bilmeniz gerekir.
AI artık bu sürecin tüm önemli adımlarını destekliyor:
Fiyatlandırma: ChatGPT Sites’ta geliştirilen araçlara dayalı analizler ve öneriler
İlan hazırlama: AI ile görsellerin düzenlenmesi ve daire açıklamalarının yazılması
İlan denetimi: Bir ajan, yayındaki tüm ilanları Heimstaden’in kalite standartlarına göre inceliyor
Geri bildirim: AI tarafından üretilen piyasa geri bildirimleri, kiralama ekiplerinin düzeltici adımlar atmasına yardımcı olarak fiyatları giderek daha dinamik hâle getiriyor
Kararları inceleme ve onaylama sorumluluğu çalışanlarda kalıyor. Ancak bu kararların etrafında yürütülen işler değişiyor.
Hollanda’da sanal olarak döşenmiş bir konut görseli üretmenin maliyeti, yaklaşık 50 €’dan 0,10 €’nun altına düştü. Bu, %99’un üzerinde bir azalma demek. Heimstaden, yalnızca bu pazarda yıllık 130.000 € tasarruf potansiyeli olduğunu tahmin ediyor.
Bunun önemi, ilan maliyetlerinin düşmesinin ötesine geçiyor. Heimstaden, kiralama sürecinin tamamında AI kullanarak konutları piyasaya sunarken koşullara daha hızlı uyum sağlayan bir yaklaşım geliştiriyor.
Heimstaden’in Dijitalden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Nikolaj Brammer şöyle diyor: “AI stratejimiz üç temel üzerine kurulu. İlk olarak, eğitim ve doğru araçlara erişim sağlayarak çalışanlarımızı güçlendiriyoruz. İkinci olarak, daha büyük AI girişimlerini ilerletmek için merkezi bir dönüşüm ofisimiz ve AI öncülerinden oluşan bir ağımız var. Üçüncü olarak, gayrimenkul yönetim sistemlerimizi ve veri modellerimizi AI kullanımına hazır hâle getirerek altyapımızı güçlendiriyoruz.”
Kiralama, bu üç temeli de uygulamaya geçiriyor: Araçlar ve eğitim, çalışanların sanal olarak döşenmiş konut görselleri ve ilanlar oluşturmasını sağlıyor; merkezi ekibimiz fiyatlandırma, ilan hazırlama, ilan denetimi ve piyasa geri bildirimlerindeki iyileştirmeleri koordine ediyor; biz de gayrimenkul verilerini, fiyatlandırmayı ve ilan oluşturmayı destekleyen AI araçlarının erişimine açıyoruz.
“En önemli iş süreçlerimizi adımlarına ayırıp AI teknolojisinin nerede değer yaratabileceğini sorarak başladık. Kiralama buna iyi bir örnek: Mesele tek bir görevi otomatikleştirmek değil, tüm sürecin işleyişini iyileştirmek.”
En önemli değişimlerden bazıları, geleneksel yazılım mühendisliği ekiplerinin çok uzağında yaşanıyor.
Heimstaden’in, portföyünün tamamındaki çevresel riskleri değerlendirmesi gerekiyordu. Gerekli bilgiler mevcuttu ancak kamuya açık farklı kaynaklara, biçimlere ve veri kümelerine dağılmış durumdaydı. Bu bilgileri kullanılabilir bir değerlendirmeye dönüştürmek, ciddi ölçüde manuel çalışma ve teknik kaynak gerektirecekti.
Heimstaden’de çevresel sürdürülebilirlik analisti olarak çalışan ve yazılım geliştirme deneyimi olmayan Julia Erlandsen, farklı bir yaklaşım geliştirmek için Codex’ten yararlandı.
Codex; verilerin bulunması, temizlenmesi ve standartlaştırılması, kalite kontrolü ve tekrarlanabilir veri işleme akışlarının geliştirilmesine destek oldu. Metodoloji ve doğrulama üzerindeki kontrol Julia’da kaldı.
Sonuç: 20.112 gayrimenkul değerlendirildi, altı milyondan fazla satır kullanılabilir veri üretildi ve işin tamamlanması için öngörülen kaynak ihtiyacı, beş kişinin bir yıllık çalışmasından iki kişinin iki aylık çalışmasına indi.
Heimstaden ayrıca, bu yaklaşım olmasaydı sorunu çözmek için ihtiyaç duyacağı dış danışmanlardan hizmet almak zorunda kalmadı.
Karmaşık bir analiz projesi olarak başlayan çalışma; iklim riski değerlendirmelerini, raporlama gerekliliklerini ve yatırımcıların karar alma süreçlerini destekleyen, tekrar tekrar kullanılabilir bir yetkinliğe dönüşüyor.
“Codex, daha önce ciddi ölçüde teknik destek gerektirecek bir çözüm geliştirmemize yardımcı oldu. Artık metodolojiye hâkimiz ve onu kendi başımıza geliştirmeye devam edebiliyoruz.”
Heimstaden, AI kullanımında çalışanların desteğe ihtiyaç duyduğu görevlere odaklanıyor. ChatGPT Enterprise’ın Eylül 2025’te kullanıma sunulmasından sonraki iki ila üç ay içinde çalışanların yarısı ürünü kullanmaya başladı. Merkezi AI dönüşüm ofisi, çalışanların şirket genelindeki örneklerden öğrenebilmesi için bir kullanım senaryoları kütüphanesi tutuyor.
Çalışanlar, onaylı araçları veri güvenliği kuralları çerçevesinde kullanıyor. AI tarafından üretilen içerikleri göndermeden önce inceleme ve kararları onaylama sorumluluğu çalışanlarda kalıyor.
Başlangıçta şüpheyle yaklaşanlar da dahil olmak üzere bina bakım görevlileri de AI kullanmaya başlıyor. Norveç’te bir bakım görevlisi, bakımsız kalmış bir daireyi değerlendirmek ve öncelik sırasına göre bir yenileme planı hazırlamak için ChatGPT’yi kullandı. Böylece gözlemlerini, inceleyip geliştirebileceği düzenli bir plana dönüştürdü.
“Şirketin her bölümündeki çalışanlar, günlük işlerinde AI kullanmanın pratik yollarını buluyor. Bizim görevimiz; verileri güvende, sorumlulukları net ve kontrolü insanlarda tutarken işe yarayan uygulamaları yaygınlaştırmak.”
Heimstaden şimdiden bir sonraki aşamaya hazırlanıyor: Farklı sistemlerde çalışabilen ve çok adımlı süreçleri koordine edebilen AI.
Şu anda kullanıma sunulmakta olan Procurement Intelligence Platform, iş akışı otomasyonunu API’ler üzerinden erişilen OpenAI modelleriyle birleştiriyor. Outlook, SharePoint ve Teams genelinde çalışacak şekilde tasarlanan platform; sözleşme analizi, müzakere hazırlığı ve sözleşme yaşam döngüsü yönetimini destekliyor. Ticari karar ve onayların sorumluluğu ise çalışanlarda kalıyor.
Uzun vadede hedeflenen değişim daha köklü.
Heimstaden, MCP aracılığıyla AI destekli iş akışlarını desteklemek üzere tasarlanan modern gayrimenkul yönetim sistemi Amplio Estate’i ortaklarıyla geliştiriyor. Amaç, çalışanların ChatGPT gibi AI araçlarıyla gayrimenkul bilgilerine erişmesini ve uygun insan gözetimi altında temel iş sistemlerinde işlem yapmasını sağlamak.
Heimstaden, kendi kendini yöneten binalar fikrini uygulanabilir bir teknoloji yol haritasına dönüştürmeye böyle başlıyor.
Hollanda’da görsel üretim maliyetlerinde %99’un üzerinde düşüş.
Codex ile 20.112 gayrimenkul değerlendirildi; işin tamamlanması için öngörülen kaynak ihtiyacı, beş kişinin bir yıllık çalışmasından iki kişinin iki aylık çalışmasına indi.
Kullanıma sunulmasından sonraki 2–3 ay içinde çalışanların %50’si kullanmaya başladı.
İnsana odaklanın: Darboğaz teknoloji değil, benimseme ve hayal gücü
Öncülerinizi bulun: En büyük kazanımlar, kendi birimlerinde değişime öncülük eden çalışanlardan gelir
Süreci doğru kurun: AI, işlemeyen bir süreci düzeltmez ama iyi işleyen bir sürecin ölçeğini büyük ölçüde artırabilir.
Heimstaden’in vizyonu, insansız binalar değil; çalışanların daha iyi kararlar almasını ve müşterilerin sorunlarını daha etkili çözmesini sağlayan, giderek daha akıllı sistemlerle desteklenen gayrimenkuller.
Binalar, her zaman olduğu gibi insanların yuvası ve başlarını sokacakları bir çatı olmaya devam edecek. Ama yönetilme biçimleri artık kalıcı olarak değişti.
