Heimstaden mení správu obytných nehnuteľností pomocou AI

Pred sto rokmi znamenala správa obytnej budovy hľadanie nájomníkov, vyberanie nájomného a udržiavanie nehnuteľností v dobrom stave. Dnes zostávajú tieto základy prekvapivo podobné. Mení sa však to, ako sa táto práca vykonáva.

Pre európskeho prevádzkovateľa obytných nehnuteľností Heimstaden⁠(otvorí sa v novom okne) je to príležitosť: čo ak by AI dokázala zásadne zmeniť spôsob správy tisícov domácností?

V júni 2025 sa vedenie spoločnosti Heimstaden rozhodlo urýchliť zavádzanie AI. Po vyhodnotení viacerých platforiem si spoločnosť vybrala OpenAI. Sledovala dva ciele: posilniť možnosti zamestnancov a nanovo premyslieť procesy, na ktorých stojí jej podnikanie.

Jej ambíciou je smerovať k čoraz autonómnejšej prevádzke budov, v ktorej AI pomáha predvídať potreby, koordinovať prácu a podporovať rozhodovanie počas celého životného cyklu nehnuteľnosti. „Účel našich budov sa nezmenil,“ hovorí Helge Krogsbøl, spolugenerálny riaditeľ spoločnosti Heimstaden. „Poskytujeme ľuďom domov. Spôsob, akým budovy prevádzkujeme, sa však neustále mení, pretože prehodnocujeme zaužívané postupy a zavádzame nové technológie.“

Pozrime sa na to, čo sa deje, keď sa nehnuteľnosť uvoľní.

Jej opätovné zaradenie do ponuky tradične zahŕňa stanovenie výšky nájomného, zabezpečenie fotografovania, prípravu inzerátov a reagovanie na dopyt na trhu. Každá fáza si vyžaduje čas, koordináciu a zapojenie odborníkov. Zároveň treba pracovať s informáciami: vedieť, čo vlastníte, čo ponúka konkurencia a čo chce zákazník.

AI dnes pomáha pri všetkých kľúčových krokoch tohto procesu:

• Cenotvorba: Analýzy a odporúčania vychádzajúce z nástrojov vytvorených vo funkcii Weby v ChatGPT

• Inzercia: Úprava vzhľadu obrázkov a tvorba opisov bytov pomocou AI

• Kontrola inzerátov: Agent kontroluje súlad všetkých aktívnych inzerátov so štandardmi kvality spoločnosti Heimstaden

• Spätná väzba: AI spracúva spätnú väzbu z trhu a pomáha tímom prenájmu prijímať nápravné opatrenia, vďaka čomu sa ceny čoraz pružnejšie prispôsobujú

Zamestnanci naďalej zodpovedajú za kontrolu a schvaľovanie rozhodnutí. Práca, ktorá k týmto rozhodnutiam vedie, sa však mení.

V Holandsku klesli náklady na vytvorenie obrázka virtuálne zariadenej nehnuteľnosti z približne 50 € na menej než 0,10 €, čo predstavuje zníženie o viac než 99 %. Heimstaden odhaduje potenciálne ročné úspory len na tomto trhu na 130 000 €.

Prínos však presahuje lacnejšiu inzerciu. Využívaním AI v celom procese prenájmu Heimstaden vytvára pružnejší spôsob, ako prinášať bývanie na trh.

„Naša stratégia AI stojí na troch pilieroch,“ hovorí Nikolaj Brammer, riaditeľ pre digitalizáciu spoločnosti Heimstaden. „Po prvé, rozvíjame schopnosti zamestnancov prostredníctvom školení a prístupu k správnym nástrojom. Po druhé, máme centrálne transformačné oddelenie a sieť ambasádorov AI, ktorí presadzujú rozsiahlejšie iniciatívy v oblasti AI. Po tretie, posilňujeme základy tým, že pripravujeme naše systémy správy nehnuteľností a dátové modely na využívanie AI.“

Prenájom uvádza všetky tri piliere do praxe: nástroje a školenia umožňujú kolegom vytvárať obrázky virtuálne zariadených priestorov a inzeráty; náš centrálny tím koordinuje zlepšenia v cenotvorbe, inzercii, kontrole inzerátov a spätnej väzbe z trhu; a údaje o nehnuteľnostiach sprístupňujeme nástrojom AI, ktoré podporujú cenotvorbu a tvorbu inzerátov.

Niektoré z najvýznamnejších zmien sa odohrávajú ďaleko od tradičných tímov softvérového vývoja.

Spoločnosť Heimstaden potrebovala posúdiť environmentálne riziká v celom svojom portfóliu. Informácie existovali, no boli roztrúsené vo verejných zdrojoch, rôznych formátoch a súboroch údajov. Ich spracovanie do použiteľného hodnotenia by si vyžadovalo množstvo manuálnej práce a technických zdrojov.

Julia Erlandsen, analytička environmentálnej udržateľnosti v spoločnosti Heimstaden bez skúseností s vývojom softvéru, využila Codex na vytvorenie iného prístupu.

Codex pomohol s vyhľadávaním, čistením a štandardizáciou údajov, kontrolou kvality aj vývojom opakovateľných postupov spracovania. Julia si ponechala kontrolu nad metodikou a overovaním výsledkov.

Výsledok: 20 112 posúdených nehnuteľností, viac než šesť miliónov riadkov užitočných údajov a zníženie odhadovanej náročnosti projektu z ročnej práce piatich ľudí na dva mesiace práce dvojčlenného tímu.

Heimstaden sa tiež vyhol potrebe zapojiť externých konzultantov, bez ktorých by sa inak riešenie problému nezaobišlo.

To, čo sa začalo ako zložitý analytický projekt, sa mení na opakovane využiteľný nástroj na hodnotenie klimatických rizík, plnenie vykazovacích povinností a podporu rozhodovania investorov.

Heimstaden pri zavádzaní AI kladie dôraz na úlohy, s ktorými zamestnanci potrebujú pomôcť. Po zavedení ChatGPT Enterprise v septembri 2025 ho v priebehu dvoch až troch mesiacov používala polovica zamestnancov. Centrálne oddelenie transformácie pomocou AI spravuje knižnicu prípadov použitia, aby sa kolegovia mohli učiť z príkladov naprieč firmou.

Zamestnanci používajú schválené nástroje v súlade s pravidlami zabezpečenia údajov. Naďalej zodpovedajú za kontrolu obsahu vytvoreného pomocou AI pred jeho odoslaním aj za schvaľovanie rozhodnutí.

AI si osvojujú aj domovníci vrátane tých, ktorí boli spočiatku skeptickí. V Nórsku jeden domovník použil ChatGPT na posúdenie zanedbaného bytu a vypracovanie plánu rekonštrukcie podľa priorít. Svoje zistenia tak premenil na štruktúrovaný plán, ktorý mohol skontrolovať a doladiť.

Heimstaden sa už pripravuje na ďalšiu fázu: AI, ktorá dokáže pracovať naprieč systémami a koordinovať viackrokové procesy.

Jeho inteligentná platforma pre obstarávanie, ktorú práve zavádza, spája automatizáciu pracovných postupov s modelmi OpenAI dostupnými cez API. Je navrhnutá na prácu v aplikáciách Outlook, SharePoint a Teams a podporuje analýzu zmlúv, prípravu na rokovania aj správu celého životného cyklu zmlúv. Zodpovednosť za obchodné rozhodnutia a schvaľovanie pritom zostáva na zamestnancoch.

Dlhodobá ambícia smeruje k ešte zásadnejšej zmene.

Heimstaden sa podieľa na vývoji Amplio Estate, moderného systému správy nehnuteľností navrhnutého na podporu pracovných postupov s AI prostredníctvom MCP. Cieľom je umožniť zamestnancom využívať AI, napríklad ChatGPT, na získavanie informácií o nehnuteľnostiach a vykonávanie úloh v kľúčových podnikových systémoch pod primeraným ľudským dohľadom.

Heimstaden tak začína premieňať myšlienku budov s autonómnou prevádzkou na konkrétny plán technologického rozvoja.

• O viac než 99 % nižšie náklady na tvorbu obrázkov v Holandsku.

• 20 112 nehnuteľností posúdených pomocou Codex, pričom odhadovaná náročnosť projektu klesla z ročnej práce piatich ľudí na dva mesiace práce dvojčlenného tímu.

• 50 % zamestnancov začalo nástroj používať do 2 – 3 mesiacov od zavedenia.

• Zamerajte sa na ľudí: Prekážkou je ochota osvojiť si AI a predstavivosť, nie technológia

• Nájdite svojich ambasádorov: Najväčší prínos majú kolegovia, ktorí presadzujú zmeny na miestnej úrovni

• Nastavte proces správne: AI neopraví nefunkčný proces, no dobrý proces dokáže rozšíriť do oveľa väčšieho rozsahu.

Víziou spoločnosti Heimstaden nie sú budovy bez ľudí, ale nehnuteľnosti podporované čoraz inteligentnejšími systémami, ktoré zamestnancom pomôžu lepšie sa rozhodovať a účinnejšie riešiť záležitosti zákazníkov.

Budovy zostanú do veľkej miery tým, čím boli odjakživa – domovmi a strechou nad hlavou. Spôsob ich prevádzky sa však navždy zmenil.