Heimstaden меняет управление жилой недвижимостью с помощью ИИ
Heimstaden использует OpenAI, чтобы улучшить управление жильём: от пересмотра процесса сдачи в аренду до внедрения ИИ в эксплуатацию недвижимости.
99%
Снижение затрат на создание изображений недвижимости
20 112
объектов недвижимости проанализировано с помощью Codex
50%
сотрудников начали пользоваться ИИ за 2–3 месяца
Сто лет назад управление жилым зданием сводилось к поиску жильцов, сбору арендной платы и поддержанию недвижимости в хорошем состоянии. Сегодня эти основы на удивление мало изменились. Меняется то, как выполняется эта работа.
Для европейской компании по управлению жилой недвижимостью Heimstaden(открывается в новом окне) это открывает новые возможности: что, если ИИ сможет коренным образом изменить управление тысячами домов?
В июне 2025 года руководство Heimstaden решило ускорить внедрение ИИ. Оценив несколько платформ, компания выбрала OpenAI. Цель была двойной: расширить возможности сотрудников и переосмыслить ключевые бизнес-процессы.
Компания стремится ко всё более автономному управлению зданиями, в котором ИИ помогает предвидеть потребности, координировать работу и принимать решения на протяжении всего жизненного цикла недвижимости. «Назначение наших зданий не изменилось, — говорит Хельге Крогсбёль, со-генеральный директор Heimstaden. — Мы предоставляем людям жильё. Но подход к управлению им продолжает меняться: мы пересматриваем привычные методы и внедряем новые технологии».
«Мы видим в ИИ одну из главных возможностей ускорить эту трансформацию».
Рассмотрим, что происходит, когда жильё освобождается.
Обычно, чтобы снова выставить его на рынок, нужно определить арендную ставку, организовать фотосъёмку, подготовить объявления и учесть рыночный спрос. Каждый этап требует времени, координации и участия специалистов. А ещё — работы с информацией: нужно понимать, чем вы располагаете, что предлагают конкуренты и чего хочет клиент.
Теперь ИИ помогает на всех ключевых этапах этого процесса:
Ценообразование: аналитика и рекомендации на основе инструментов, созданных с помощью функции «Сайты» в ChatGPT
Реклама: ИИ оформляет изображения и составляет описания квартир
Проверка объявлений: агент проверяет все опубликованные объявления на соответствие стандартам качества Heimstaden
Обратная связь: ИИ анализирует реакцию рынка и помогает командам по аренде вносить коррективы, делая ценообразование всё более динамичным
Сотрудники по-прежнему отвечают за проверку и утверждение решений. Но работа, которая сопровождает эти решения, меняется.
В Нидерландах стоимость создания изображения недвижимости с виртуальной меблировкой снизилась примерно с 50 евро до менее чем 0,10 евро — более чем на 99%. По оценке Heimstaden, только на этом рынке потенциальная годовая экономия составляет 130 000 евро.
Эффект не ограничивается снижением затрат на рекламу. Применяя ИИ на всех этапах сдачи жилья в аренду, Heimstaden делает вывод объектов на рынок более гибким и оперативным.
«Наша стратегия в области ИИ опирается на три направления, — говорит Николай Браммер, директор по цифровым технологиям Heimstaden. — Во-первых, мы расширяем возможности сотрудников, обучая их и предоставляя доступ к нужным инструментам. Во-вторых, у нас есть центральный офис трансформации и сеть ИИ-энтузиастов, которые продвигают масштабные инициативы в области ИИ. В-третьих, мы укрепляем основу, готовя наши системы управления недвижимостью и модели данных к работе с ИИ».
В процессе сдачи жилья в аренду задействованы все три направления: инструменты и обучение позволяют коллегам создавать изображения с виртуальной меблировкой и объявления; центральная команда координирует улучшения в ценообразовании, рекламе, проверке объявлений и анализе реакции рынка; а данные о недвижимости становятся доступными ИИ-инструментам, которые помогают определять цены и создавать объявления.
«Мы начали с того, что разобрали наши ключевые бизнес-процессы по этапам и определили, где ИИ может принести пользу. Сдача жилья в аренду — хороший пример: речь не об автоматизации отдельной задачи, а об улучшении всего процесса».
Некоторые из самых значимых перемен происходят далеко за пределами привычных команд разработки ПО.
Heimstaden требовалось оценить экологические риски по всему портфелю недвижимости. Нужная информация существовала, но была разбросана по открытым источникам, форматам и наборам данных. Чтобы на её основе провести оценку, пригодную для практического использования, потребовались бы значительный объём ручной работы и технические ресурсы.
Юлия Эрландсен, аналитик Heimstaden по экологической устойчивости без опыта разработки ПО, воспользовалась Codex, чтобы найти другой подход.
Codex помог с поиском, очисткой и стандартизацией данных, проверкой их качества и созданием воспроизводимых процессов обработки. Методология и проверка результатов оставались под контролем Юлии.
Результат: оценены 20 112 объектов, получено более шести миллионов строк полезных данных, а работа, на которую, по оценкам, требовался год и пять сотрудников, заняла два месяца у двух человек.
Heimstaden также удалось обойтись без внешних консультантов, которых иначе пришлось бы привлечь для решения задачи.
То, что начиналось как сложный аналитический проект, становится инструментом для регулярной оценки климатических рисков, подготовки обязательной отчётности и принятия инвестиционных решений.
«Codex помог нам создать решение, которое раньше потребовало бы значительной помощи технических специалистов. Теперь методология полностью в наших руках, и мы можем развивать её самостоятельно».
Heimstaden внедряет ИИ прежде всего в те задачи, где сотрудникам нужна помощь. Уже через два-три месяца после внедрения ChatGPT Enterprise в сентябре 2025 года им пользовалась половина сотрудников. Центральный офис трансформации на основе ИИ ведёт библиотеку сценариев использования, чтобы коллеги могли учиться на примерах из разных подразделений компании.
Сотрудники используют одобренные инструменты, соблюдая правила защиты данных. Они по-прежнему отвечают за проверку созданных ИИ материалов перед отправкой и за утверждение решений.
ИИ осваивают и сотрудники, обслуживающие недвижимость, в том числе те, кто изначально относился к нему скептически. В Норвегии один из таких сотрудников с помощью ChatGPT оценил состояние запущенной квартиры и составил план ремонта с указанием приоритетов. Так его наблюдения превратились в структурированный план, который можно было проверить и доработать.
«Сотрудники разных подразделений находят практические способы применять ИИ в повседневной работе. Наша задача — масштабировать удачные решения, сохраняя безопасность данных, чёткое распределение ответственности и контроль со стороны людей».
Heimstaden уже готовится к следующему этапу: ИИ, способному работать в разных системах и координировать многоэтапные процессы.
Сейчас компания внедряет интеллектуальную платформу закупок, которая сочетает автоматизацию рабочих процессов с моделями OpenAI, доступными через API. Платформа работает с Outlook, SharePoint и Teams и помогает анализировать договоры, готовиться к переговорам и управлять жизненным циклом договоров. При этом ответственность за коммерческие решения и их утверждение остаётся за сотрудниками.
Долгосрочные планы предполагают более фундаментальные изменения.
Heimstaden участвует в разработке Amplio Estate — современной системы управления недвижимостью, которая будет поддерживать рабочие процессы с ИИ через MCP. Цель — дать сотрудникам возможность с помощью ИИ, например ChatGPT, получать информацию о недвижимости и выполнять действия в основных бизнес-системах под надлежащим контролем человека.
Так Heimstaden начинает превращать идею зданий с автономным управлением в конкретный план технологического развития.
Затраты на создание изображений снизились более чем на 99% в Нидерландах.
С помощью Codex оценены 20 112 объектов недвижимости: вместо предполагаемого года работы пяти сотрудников задачу выполнили два человека за два месяца.
50% сотрудников начали пользоваться ИИ за 2–3 месяца после внедрения.
Сосредоточьтесь на людях: главные ограничения — не технологии, а их освоение и способность увидеть новые возможности
Найдите своих энтузиастов: наибольшую отдачу приносят коллеги, которые продвигают изменения на местах
Наладьте процессы: ИИ не исправит неработающий процесс, но может многократно расширить масштаб хорошо выстроенного.
Heimstaden видит будущее не в зданиях без людей, а в недвижимости, которую обслуживают всё более интеллектуальные системы. Они помогут сотрудникам принимать более обоснованные решения и эффективнее решать вопросы клиентов.
Сами здания останутся тем, чем были всегда: домом и крышей над головой. Но подход к управлению ими изменился навсегда.
