Heimstaden mění správu rezidenčních nemovitostí pomocí AI

Před sto lety znamenala správa obytného domu hledání nájemníků, vybírání nájemného a udržování nemovitosti v dobrém stavu. Dnes jsou tyto základy pozoruhodně podobné. Mění se však to, jak se tato práce dělá.

Pro evropského správce rezidenčních nemovitostí Heimstaden⁠(otevře se v novém okně) je to příležitost: co kdyby AI dokázala zásadně změnit správu tisíců domácností?

V červnu 2025 se vedení společnosti Heimstaden rozhodlo urychlit zavádění AI. Po vyhodnocení několika platforem si společnost vybrala OpenAI. Cíl byl dvojí: rozšířit možnosti zaměstnanců a nově promyslet procesy, na nichž stojí celé podnikání.

Ambicí je směřovat k budovám se stále samostatnějším provozem, kde AI pomáhá předvídat potřeby, koordinovat práci a podporovat rozhodování po celý životní cyklus nemovitosti. „Účel našich budov se nezměnil,“ říká Helge Krogsbøl, spolugenerální ředitel společnosti Heimstaden. „Poskytujeme lidem domov. Způsob, jakým budovy spravujeme, se ale neustále mění, protože přehodnocujeme zavedené postupy a osvojujeme si nové technologie.“

Podívejme se, co se děje, když se nemovitost uvolní.

Její opětovné uvedení na trh tradičně zahrnuje stanovení nájemného, zajištění fotografií, přípravu inzerátů a reagování na poptávku na trhu. Každá fáze vyžaduje čas, koordinaci a zapojení odborníků. Náročná je i práce s informacemi: je třeba rozumět tomu, co vlastníte, co nabízí konkurence a co zákazník chce.

AI nyní pomáhá ve všech klíčových krocích tohoto procesu:

• Cenotvorba: Analýzy a doporučení založené na nástrojích vytvořených ve funkci Weby v ChatGPT

• Inzerce: Úpravy obrázků a popisy bytů zajišťuje AI

• Kontrola inzerátů: Agent ověřuje, zda všechny zveřejněné inzeráty splňují standardy kvality společnosti Heimstaden

• Zpětná vazba: AI zpracovává zpětnou vazbu z trhu, která pomáhá týmům pronájmu provádět potřebné úpravy, díky nimž ceny stále pružněji reagují na trh

Odpovědnost za kontrolu a schvalování rozhodnutí zůstává zaměstnancům. Práce spojená s těmito rozhodnutími se ale mění.

V Nizozemsku klesly náklady na vytvoření obrázku nemovitosti s virtuálním vybavením z přibližně 50 € na méně než 0,10 €, tedy o více než 99 %. Heimstaden odhaduje potenciální roční úsporu jen na tomto trhu na 130 000 €.

Přínos ale zdaleka nespočívá jen v levnější inzerci. Zapojením AI do celého procesu pronájmu Heimstaden vytváří pružnější způsob, jak nabízet byty na trhu.

„Naše strategie AI stojí na třech pilířích,“ říká Nikolaj Brammer, ředitel pro digitalizaci společnosti Heimstaden. „Zaprvé rozšiřujeme možnosti zaměstnanců prostřednictvím školení a přístupu ke správným nástrojům. Zadruhé máme centrální transformační tým a síť ambasadorů AI, kteří prosazují rozsáhlejší iniciativy v oblasti AI. Zatřetí posilujeme základy tím, že naše systémy pro správu nemovitostí a datové modely připravujeme na využití AI.“

Při pronajímání se všechny tři pilíře uplatňují v praxi: nástroje a školení umožňují kolegům vytvářet obrázky s virtuálním vybavením a inzeráty; náš centrální tým koordinuje zlepšování cenotvorby, inzerce, kontroly inzerátů i zpětné vazby z trhu; a data o nemovitostech zpřístupňujeme nástrojům AI, které pomáhají se stanovením cen a tvorbou inzerátů.

Některé z nejvýznamnějších změn se odehrávají daleko od tradičních týmů softwarového vývoje.

Firma Heimstaden potřebovala posoudit environmentální rizika v celém svém portfoliu. Informace existovaly, ale byly rozptýlené v různých veřejných zdrojích, formátech a datových sadách. Zpracovat je do využitelného hodnocení by vyžadovalo značné množství ruční práce a technických zdrojů.

Julia Erlandsen, analytička environmentální udržitelnosti ve společnosti Heimstaden bez zkušeností s vývojem softwaru, využila Codex k vytvoření jiného přístupu.

Codex pomáhal s vyhledáváním, čištěním a standardizací dat, kontrolou jejich kvality i vývojem opakovatelných postupů zpracování. Julia si ponechala kontrolu nad metodikou a ověřováním výsledků.

Výsledek: 20 112 posouzených nemovitostí, přes šest milionů řádků využitelných dat a snížení odhadované pracnosti z roční práce pěti lidí na dva měsíce práce dvou lidí.

Heimstaden se také obešel bez externích konzultantů, kteří by jinak byli k vyřešení problému potřeba.

Z původně složitého analytického projektu se stává opakovaně využitelný postup pro hodnocení klimatických rizik, plnění požadavků na reporting a rozhodování investorů.

Heimstaden zavádí AI především u úkolů, s nimiž zaměstnanci potřebují pomoc. Po zavedení ChatGPT Enterprise v září 2025 ho do dvou až tří měsíců používala polovina zaměstnanců. Centrální tým pro AI transformaci spravuje knihovnu příkladů využití, aby se kolegové mohli inspirovat zkušenostmi z celé firmy.

Zaměstnanci používají schválené nástroje v souladu s pravidly zabezpečení dat. Nadále odpovídají za kontrolu obsahu vytvořeného AI před jeho odesláním i za schvalování rozhodnutí.

AI začínají využívat také správci nemovitostí, včetně těch, kteří k ní byli zpočátku skeptičtí. V Norsku jeden správce nemovitosti využil ChatGPT k posouzení zanedbaného bytu a návrhu plánu rekonstrukce podle priorit. Svá pozorování tak převedl do strukturovaného plánu, který mohl zkontrolovat a doladit.

Firma Heimstaden se už připravuje na další fázi: AI, která dokáže pracovat napříč systémy a koordinovat vícekrokové procesy.

Její platforma Procurement Intelligence Platform, která se právě zavádí, kombinuje automatizaci pracovních postupů s modely OpenAI dostupnými přes API. Je navržena pro práci napříč aplikacemi Outlook, SharePoint a Teams a pomáhá s analýzou smluv, přípravou vyjednávání i správou smluv po celou dobu jejich životního cyklu. Odpovědnost za obchodní rozhodnutí a schvalování zůstává zaměstnancům.

Dlouhodobé ambice jdou ještě více do hloubky.

Heimstaden se podílí na vývoji moderního systému pro správu nemovitostí Amplio Estate, který má prostřednictvím MCP podporovat pracovní postupy využívající AI. Cílem je umožnit zaměstnancům využívat AI, například ChatGPT, k získávání informací o nemovitostech a provádění úkonů v klíčových podnikových systémech pod odpovídajícím lidským dohledem.

Takto Heimstaden začíná rozvíjet myšlenku samostatně fungujících budov do konkrétního plánu technologického rozvoje.

• O více než 99 % nižší náklady na tvorbu obrázků v Nizozemsku.

• 20 112 nemovitostí posouzených pomocí Codex, přičemž odhadovaná pracnost klesla z roční práce pěti lidí na dva měsíce práce dvou lidí.

• 50 % zaměstnanců začalo AI používat do 2–3 měsíců od zavedení.

• Zaměřte se na lidi: Překážkou je ochota nástroje používat a představivost, ne technologie

• Najděte své tahouny: Největší přínosy přicházejí od kolegů, kteří prosazují změny přímo ve svých týmech

• Nastavte správně procesy: AI neopraví nefunkční proces, ale ten dobrý dokáže rozšířit do mnohem většího měřítka.

Vizí společnosti Heimstaden nejsou budovy bez lidí, ale nemovitosti s podporou stále inteligentnějších systémů, které zaměstnancům pomohou lépe se rozhodovat a účinněji řešit záležitosti zákazníků.

Budovy zůstanou do značné míry tím, čím byly vždy – domovem a střechou nad hlavou. Způsob jejich správy se ale navždy změnil.